2026 세제개편안의 핵심은 종합부동산세 과세 기준이 '주택 수'에서 '집값'으로 완전히 바뀐다는 점이다. 기획재정부가 8월 3일 발표한 개편안에 따르면 실거주 1주택자는 세 부담이 줄고, 시가 40억 원이 넘는 초고가·비거주 주택은 세율이 큰 폭으로 오른다.
작성: 김기자 | 참조: 기획재정부 2026년 세제개편안 발표 자료 기준 (2026.08.03 조회) | 최종 업데이트:
종부세, '몇 채냐'가 아니라 '얼마짜리냐'로 바뀐다
종합부동산세 개편의 핵심은 과세체계를 주택 수 중심에서 주택가액 중심으로 바꾸는 것이다. 지금까지는 집을 몇 채 가졌는지가 세율을 갈랐다면, 2028년부터는 주택 수와 무관하게 집값 기준으로 동일 세율이 적용된다. 기획재정부 발표 자료를 종합해보면, 이번 개편은 '똘똘한 한 채' 수요를 정조준한 것으로 풀이된다.
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| 서울 시내 고가 아파트 단지 전경 / 기사 이해를 돕기 위한 참고 이미지 |
세율은 얼마나 오르나
시가 40억 원 이상 초고가 주택부터 세율이 오르기 시작하고, 94억 원을 넘으면 세율이 2.7%에서 5%로 거의 두 배 가까이 뛴다 (출처: 기획재정부 2026년 세제개편안, 2026.08.03 발표). 시가 30억 원짜리 '똘똘한 한 채'부터 보유세가 오르기 시작한다는 보도도 함께 나왔다. 실거주 여부와 무관하게 초고가 구간에 들어가면 세 부담이 커지는 구조다.
실거주 1주택자는 어떻게 되나
실거주 목적의 1주택자는 이번 개편에서 보호 대상이다. 시가 40억 원 미만이라면 세율 인상 구간에 해당하지 않고, 아래에서 다룰 거주공제 확대 효과까지 더해지면 오히려 부담이 줄어드는 경우가 많다. 정책의 방향은 명확하다. 실거주는 지키고, 비거주·투기 목적 보유는 무겁게 매기겠다는 것이다.
거주공제 14억, 비거주공제는 9억으로 갈린다
종부세 기본공제도 거주 여부에 따라 차등화된다. 지금까지는 실거주든 아니든 공시가격 12억 원까지 일괄 공제해줬는데, 개편 후에는 거주용 1주택은 14억 원, 비거주 1주택은 9억 원으로 나뉜다. 국세청 종부세 안내 기준과 대조해보면 이 5억 원 차이가 실제 세액에서는 훨씬 크게 벌어진다.
| 구분 | 기존 | 개편 후 |
|---|---|---|
| 거주용 1주택 기본공제 | 12억 원 | 14억 원 |
| 비거주 1주택 기본공제 | 12억 원 | 9억 원 |
| 94억 초과 주택 세율 | 2.7% | 5% |
(출처: 기획재정부 2026년 세제개편안, 2026.08.03 발표)
비거주 고가주택은 얼마나 더 내나
시가 20억 원이 넘는 비거주 1주택은 내년 종부세가 4배 이상 뛸 것으로 보인다. 2028년부터는 보유기간 세액공제가 폐지되고 실제 거주기간 기준으로 전환되는데, 이 시점부터는 비거주 고가주택 보유자의 부담이 최대 10배 이상 급증할 수 있다는 분석도 나온다. 짧게 말하면 이거다. 안 살면 더 낸다.
다주택자 양도세, 중과했다가 석 달 만에 다시 낮췄다
양도소득세 쪽은 결이 조금 다르다. 정부는 지난 5월 10일 다주택자 양도세 중과를 재개했는데, 이번 8월 3일 개편안에서는 그 세율을 다시 낮췄다. 종부세는 죄고 양도세는 퇴로를 열어준 셈이다.
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| 강남구 부동산 매물정보 / 사진=뉴스1 |
2027-2028년 중과세율, 얼마나 낮아지나
2주택자 중과세율은 기존 20%포인트에서 2027년 5%포인트로, 3주택 이상은 30%포인트에서 10%포인트로 낮아진다 (출처: 기획재정부 2026년 세제개편안, 2026.08.03 발표). 2028년에는 각각 10%포인트·15%포인트로 소폭 다시 오르지만, 여전히 현행 중과세율보다는 낮은 수준이다. 5월 10일 이후 이미 중과세율로 세금을 낸 다주택자도 소급 적용을 받을 수 있다는 점은 눈여겨볼 대목이다.
왜 이런 '퇴로'를 열어줬을까
보유세는 강화하되 팔고 나갈 길은 터준다는 취지다. 다주택자에게 보유 부담을 키우는 대신, 정리하고 싶을 때 세금 부담 없이 정리할 수 있게 한시적으로 창구를 열어준 것이다. 실거주 중심 재편이라는 큰 방향 안에서 다주택 매물이 시장에 나오도록 유도하려는 의도로 읽힌다.
이번 개편, 세수는 얼마나 늘어나나
기획재정부는 이번 세제개편으로 2031년까지 세수가 3조 4천억 원 이상 늘어날 것으로 내다봤다. 개편안은 잠재성장률 반등, 민생·지역 지원, 공정과세, 세제 합리화라는 네 가지 방향으로 짜였는데, 부동산 보유세 강화는 그 중 공정과세 축에 해당한다.
한 가지 유의할 점이 있다. 이번 개편안은 아직 정부안 단계다. 국회 세법 개정안 심의를 거쳐야 최종 확정된다. 시행 시기와 세부 수치는 입법 과정에서 달라질 수 있으므로, 실제 적용 여부는 개정안 통과 이후 다시 확인하는 게 정확하다.
자주 묻는 질문
Q. 2026 세제개편안은 이미 확정된 건가요?
A. 아니다. 기획재정부가 발표한 정부안 단계이며, 국회 세법 개정안 통과 절차가 남아 있다. 통과되면 조항별로 2027년부터 순차 시행될 예정이다.
Q. 실거주 1주택자도 세금 부담이 늘어나나요?
A. 시가 40억 원 미만이라면 세율 인상 대상이 아니고, 거주공제가 12억에서 14억 원으로 오히려 늘어난다. 초고가 주택이 아닌 이상 실거주 1주택자 대다수는 부담이 줄거나 비슷한 수준으로 유지될 가능성이 크다.
Q. 다주택자 양도세는 결국 오르나요, 내리나요?
A. 중과 자체는 유지되지만 %포인트가 낮아져 실질 부담은 완화된다. 2027년이 가장 낮고 2028년에 소폭 다시 오르는데, 그래도 현행 중과세율보다는 낮은 수준이다.
본 내용은 작성 시점의 공식 발표 자료 기준입니다. 개인별 조건에 따라 적용이 달라질 수 있으므로 최종 판단 전 관할 기관에 확인하시기 바랍니다.
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